荷兰房价持续上涨，两个城市逆势下跌，央行警告：三分之二家庭将买不起房

据荷兰统计局CBS最新数据显示，2025年第一季度荷兰购房市场持续升温，全国房价平均上涨近11%，几乎遍及所有城市与地区。尤其值得注意的是，荷兰北部房价的涨幅尤为明显，呈现出强劲的“追赶效应”。



CBS首席经济学家Peter Hein van Mulligen 指出，价格上涨迅猛的一个原因，是前几年房价上涨相对缓慢的地区，如Groningen和Friesland部分地区，正在经历一轮价格“补涨”。

与此同时，传统热门区域如乌得勒支市及周边的房价也未放缓。Van Mulligen 分析称：“可能是因为像阿姆斯特丹这样的城市房价已经高到难以承受，购房者开始将目光转向相对更便宜的邻近地区，比如乌得勒支。”

尽管如此，CBS也提醒公众，该数据采用了新的计算方法，并非涵盖所有荷兰市政当局：在全国342个市政中，有317个提供了可靠的房价变化数据。



数据显示，房价涨幅最大的城市是乌得勒支省的Bunnik市，同比上涨高达 19.8%。相反，房价出现下跌的只有两个城市：Vught和Texel。



荷兰Rabobank银行住房经济学家Nic Vrieselaar 也表示，“追赶效应”是部分地区房价快速上涨的原因之一。他解释道：“当人们无法承受自己首选城市的房价时，通常会转向第二或第三选择地区。”

Vrieselaar还指出，另一个目前对房价结构产生重要影响的因素，是原出租房的大量出售。近年来，尤其在大学城等地，不少房东和投资者出手出售出租房产。

房价将持续上涨，三分之二家庭无力承担

荷兰央行近日对外表示，未来几年荷兰房价将继续上涨。由于住房供应有限，加上工资增长提高了购房者的贷款能力，预计平均房价将进一步攀升，使得对许多家庭来说，购房仍将是难以企及的目标。

根据DNB发布的最新展望，今年荷兰房价预计将上涨超过7%。虽然轻微上升的抵押贷款利率对贷款额度造成一定限制，但整体影响有限。DNB预计2026年和2027年的房价仍将分别上涨约4%。



DNB指出，虽然购房的“可负担性”在统计层面上保持相对稳定，但实际情况却不容乐观。根据预测，2026年荷兰平均住房价格将达到约54.4万欧元。为了全额贷款购买该价位的房屋，购房者所需的年毛收入约为11.1万欧元。

DNB估算，届时仅有大约三分之一的荷兰家庭具备足够的收入水平来购买一套平均价格的住房。

这进一步突显了荷兰房地产市场所面临的结构性问题。高房价不仅让中低收入家庭被排除在市场之外，也加剧了社会的不平等。尽管政府正积极推动加快住宅建设，但DNB认为，仅靠新增住房供应短期内难以有效缓解市场紧张局势。